El contrato de alquiler o arrendamiento es una de las figuras más utilizadas en la vida cotidiana. Ya sea para vivienda, comercio u oficina, regula la relación entre quien cede un inmueble (propietario o arrendador) y quien lo ocupa (inquilino o arrendatario). Sin embargo, muchas veces surgen dudas: ¿qué derechos tiene el inquilino? ¿qué obligaciones corresponden al propietario? ¿qué dice la ley en Uruguay sobre este tipo de contratos?
En este artículo, desde Estudio RIM, explicamos de forma clara cuáles son las principales responsabilidades de ambas partes y cómo evitar conflictos en materia de arrendamientos.
¿Qué es un contrato de arrendamiento?
Se trata de un acuerdo mediante el cual el arrendador se obliga a ceder el uso de un inmueble al arrendatario, quien a cambio paga un precio (canon o renta). En Uruguay, esta figura está regulada por el Código Civil, la Ley de Arrendamientos Urbanos y disposiciones especiales, como las normas sobre garantía de alquileres y desalojos.
El contrato puede celebrarse por escrito o verbalmente, aunque siempre es recomendable la forma escrita para mayor seguridad jurídica.
Derechos del arrendatario (inquilino)
El inquilino es quien paga la renta y ocupa el inmueble. La ley le reconoce varios derechos esenciales:
- Uso pacífico del inmueble
Tiene derecho a utilizar la vivienda o local según lo pactado, sin interferencias indebidas del propietario. - Mantenimiento en condiciones
El arrendador debe entregar el inmueble en condiciones de habitabilidad y hacerse cargo de reparaciones estructurales necesarias (techos, cañerías principales, electricidad). - Protección contra aumentos abusivos
Los aumentos de alquiler están regulados y deben ajustarse al Índice de Precios al Consumo (IPC) o al criterio pactado en el contrato. - Derecho a prórrogas legales
En contratos de vivienda, existen plazos mínimos que otorgan cierta estabilidad al inquilino y limitan el desalojo inmediato. - Devolución de la garantía
Al finalizar el contrato, el inquilino tiene derecho a que se le devuelva la garantía depositada, descontando únicamente daños comprobados o deudas pendientes.
Obligaciones del arrendatario
El inquilino, además de pagar la renta, debe cumplir con una serie de obligaciones:
- Pago puntual del alquiler en el monto, forma y fecha acordada.
- Cuidado del inmueble, evitando daños más allá del uso normal.
- Pago de gastos comunes y servicios, salvo que el contrato disponga otra cosa.
- Comunicación de reparaciones urgentes al propietario.
- Restitución del bien al finalizar el contrato en el mismo estado en que lo recibió, salvo el desgaste natural por el uso.
Derechos del arrendador (propietario)
El arrendador, como titular del inmueble, también tiene derechos que la ley reconoce:
- Cobro de la renta en tiempo y forma.
- Exigir el uso adecuado del inmueble según lo pactado (no destinar vivienda a comercio sin autorización, por ejemplo).
- Recibir el inmueble en buen estado al finalizar el contrato.
- Solicitar garantías para cubrir eventuales daños o impagos.
- Ejercer acciones legales de desalojo en caso de incumplimiento grave del arrendatario.
Obligaciones del arrendador
El propietario también tiene deberes que no puede desconocer:
- Entregar el inmueble en condiciones de uso y habitabilidad.
- Realizar reparaciones estructurales necesarias para el funcionamiento básico.
- Respetar la privacidad del inquilino: no puede ingresar al inmueble sin autorización.
- Cumplir con la devolución de la garantía en los términos pactados.
Resolución de conflictos
En Uruguay, los conflictos más comunes en materia de arrendamientos suelen estar relacionados con:
- Aumentos indebidos de alquiler.
- Retrasos en el pago de la renta.
- Daños en el inmueble y discusión sobre quién debe repararlos.
- Retención indebida de la garantía.
- Procedimientos de desalojo.
Cuando surge un conflicto, las partes pueden recurrir a la Dirección Nacional de Vivienda (DINAVI), al Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial o directamente a la Justicia para hacer valer sus derechos.
Recomendaciones prácticas
- Redactar contratos claros: incluir cláusulas sobre renta, plazos, garantías, reparaciones y uso del inmueble.
- Registrar el contrato en el Banco Hipotecario del Uruguay (BHU) cuando corresponda.
- Conservar recibos y comprobantes de pago.
- Mantener comunicación fluida entre propietario e inquilino para resolver diferencias sin llegar a instancias judiciales.
- Consultar con un abogado especializado antes de firmar o en caso de incumplimiento.
Conclusión
El contrato de arrendamiento establece una relación de confianza entre arrendador e inquilino. Para que funcione correctamente, es fundamental que ambas partes conozcan sus derechos y obligaciones: el inquilino debe pagar la renta y cuidar el inmueble, mientras que el propietario debe garantizar condiciones dignas y respetar la estabilidad contractual.
En Estudio RIM contamos con experiencia en derecho civil y arrendamientos, asesorando tanto a propietarios como a inquilinos en la redacción, cumplimiento y resolución de conflictos vinculados a contratos de alquiler. Si tenés dudas sobre tu contrato o estás enfrentando un problema en materia de arrendamientos, consultanos: una buena asesoría legal es la mejor herramienta para proteger tus derechos.